Бизнес-планирование является необходимой составляющей проведения энергосберегающих работ.

Существуют две важнейшие предпосылки для подготовки бизнес-планов в сфере энергосбережения:

  • убедить инвесторов в целесообразности вложения средств в предлагаемый проект;
  • помочь сохранить выбранный курс и не позволить случайным обстоятельствам отклониться от намеченной цели.

Эти причины побудили руководство АУЖКХ треста 42 заняться бизнес-планированием при реализации энергосберегающих проектов. Подтверждением тому служит подготовленный в 1998 году бизнес-план проекта "Реконструкция зданий жилого квартала в Ленинском районе г. Челябинска с использованием энергосберегающих технологий".

Предпосылками создания проекта послужили "технические" причины, характерные в целом для России:

  • необоснованно высокий уровень энергопотребления (превосходящий среднемировые показатели в 2-3 раза);
  • высокая степень износа большей части зданий жилого фонда.

Так, в г. Челябинске в 1997 году только затраты на возмещение разницы в тарифах на тепло (дотации бюджета) составляли 268 млрд рублей. Но даже такие значительные выделяемые бюджетные средства не покрывают полностью потребностей в финансировании системы теплоснабжения. В тоге имеет место проблема задолженности муниципалитетов за тепло.

Если, ничего не меняя, продолжать переносить нагрузку по содержанию жилого фонда на плечи жильцов, то они будут реагировать ростом неплатежей.

Ключ к решению проблемы - повышение энергетической эффективности и снижение на этой основе затрат на эксплуатацию, что и является одной из основных целей бизнес-плана, разработанного АУЖКХ.

В целом реализация рассматриваемого проекта преследует три основные цели:

  1. Реконструкция зданий поселка, большая часть которых находится в предаварийном состоянии. Для этого все здания поселка будут снесены и на их фундаментах будут построены современные дома большей этажности и комфортности.

  2. Осуществление энергосберегающих мероприятий, которые позволят значительно сократить удельное энергопотребление и дадут возможность увеличить общую площадь домов квартала, не увеличивая суммарное энергопотребление.

  3. Отработка на практике возможности комплексной реконструкции старых домов и превращение указанного квартала жилых домов после реконструкции в демонстрационную зону высокой энергетической эффективности, с распространением передового опыта на другие объекты жилищно-коммунального хозяйства Челябинской области.

Ниже приводятся отдельные наиболее показательные и важные разделы бизнес-плана.

Характеристика квартала жилых домов, подлежащих реконструкции

Жилой квартал, подлежащий реконструкции, расположен в Ленинском районе г. Челябинска в границах улиц: Новороссийская, Днепровская, Цимлянская и Василевского.

Квартал застроен 1-2-этажными жилыми домами, построенными еще в 1953 году. Общая площадь жилых зданий составляет 28 тысяч квадратных метров, количество проживающих 1607 человек.

Жилые здания средней и малой комфортности, оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения системами водяного отопления. Часть зданий является бараками "коридорного" типа, т. е. люди проживают в комнатах, не имеющих индивидуального туалета, ванны, умывальника. Кухни в таких домах отсутствуют, приготовление пищи осуществляется на индивидуальных плитках в комнатах проживания. Другая часть зданий является домами квартирного типа с ограниченными удобствами. Большая часть поселка состоит из ветхих домов и находится в аварийном и предаварийном состоянии.

Электроснабжение квартала выполнено от сетей АО "Челябэнерго".

Для внутрирайонных тепловых сетей квартала характерно следующее. Система распределения тепловой энергии в районе достаточно однородна. Теплопроводы изолированы минеральной ватой или шлаковатой. В качестве пассивной антикоррозийной гидрозащиты теплопроводов применяется "Кузбасслак". Основные повреждения теплопроводов происходят в местах пересечения с сетями газопроводов из-за электрохимической коррозии. Катодная защита на теплотрассах отсутствует. Около 80% труб выработали свой ресурс. Ежегодно перекладывается 3-4 км трубопроводов. Состояние устройств температурной компенсации удовлетворительное. Состояние запорной арматуры на некоторых участках теплотрассы неудовлетворительное.

Центральные тепловые пункты отсутствуют. В подвалах зданий установлены индивидуальные тепловые пункты (ИТП) с различными схемами подключения подогревателей ГВС. Наиболее распространенные схемы:

  • параллельное подключение с элеваторным или безэлеваторным вводом;
  • духступенчатое последовательное подключение с элеваторным или безэлеваторным вводом;
  • подключение по 2-ступенчатой смешанной схеме с элеваторным или безэлеваторным вводом.

На тепловых вводах установлены кожухотрубные теплообменники устаревшей конструкции.

Ограничение подачи теплоносителя для целей отопления и горячего водоснабжения осуществляется в основном шайбированием.

Характеристика зданий реконструируемого квартала
№ п/пАдрес (название улицы)№ домаКол-во прожив.Кол-во квартирОбщая площадь квартир, м²
1Новороссийская19д/больн.
2-2146201456,6
3-235216906,9
4Цимлянская35412754,7
5-За4320785
6-56136796,5
7-4312734,4
8-96937781,9
9-4512754,8
10-115012723,3
11-11а4712717,5
12-176633787,5
13-17а4012729,9
14-1938241166,6
15-19а5012743,3
16-21-216124482929,4
17-21а4212783,5
18Днепровская44312759,8
19-67337788
20-105337779,9
21-1251201164,1
22-1693241486,8
23-2093241464,7
24-225516922,5
25Туруханская3276241511,1
26-332716382,2
27-355936776,5
28-3676191498,6
29Василевского713812732,6
30-73веч.шк.
Итого1 60755927 819,0

Описание планируемых энергосберегающих мероприятий и эффекта от их внедрения

Основной целью рассматриваемого раздела бизнес-плана было описание планируемых энергосберегающих мероприятий и определение максимально возможного увеличения общей площади жилых домов квартала без увеличения суммарного объема энергопотребления.

В соответствии с требованиями СНиП 11-3-79* "Строительная теплотехника" и в целях реализации энергосберегающих мероприятий наружные ограждающие конструкции (стены) жилых домов предполагается выполнять из эффективного силикатного кирпича плотностью г = 1230 кг/м3, теплопроводностью 1 = 0,338 Вт/м °С и толщиной 780 мм с цементно-песчаной штукатуркой внутренней поверхности стены толщиной 10 мм.

Согласно бизнес-плану к теплозащите зданий предъявляются следующие требования:

  • коэффициент сопротивления теплопередачи стены - 2,45 м: °С/Вт;
  • коэффициент сопротивления теплопередачи светового проема - 0,55 м² °С/Вт;
  • коэффициент сопротивления теплопередачи пола, потолка - 2,8 м² °С/Вт.

Исходя из условий сохранения уровня энергопотребления районом, а также на основании анализа градостроительного и социального факторов оптимальное количество общей площади жилых зданий после реконструкции должно составлять - 56 000 м².

Ожидаемое количество проживающих в квартале при обеспеченности 22 м² общей площади на человека составляет 2500 чел.

Удельный расход тепла на горячее водоснабжение при повышенной степени комфортности зданий по СНиП 2.04.01 - 85 и СНиП 2.04.7 - 86* составит - 330 Вт/чел.

Согласно бизнес-плану предлагается использовать следующие способы оптимизации режима эксплуатации:

  • автоматическое регулирование подачи тепловой энергии в систему отопления и ИТП;
  • автоматическое регулирование подачи тепловой энергии в нагревательные приборы отопления;
  • автоматическое регулирование подачи тепловой энергии в систему горячего водоснабжения;
  • установку приборов учета расхода воды и теплопотребления.

Рекомендовано использовать такое энергоэффективное оборудование, как пластинчатые подогреватели горячего водоснабжения, экономичные, малошумные насосные агрегаты, шаровую арматуру.

В результате реализации указанных мероприятий и применения энергоэффективного оборудования планируется:

  • снизить на 54% расход тепла на отопление через наружные стены;
  • снизить на 33% расход тепла на отопление через световые проемы;
  • снизить на 61% расход тепла на отопление через пол и потолок.

Общее снижение расхода тепла на отопление за счет теплозащиты должно составить 39%.

Ожидаемый удельный расход тепла на отопление - 123 Вт/м² общ. пл.

Ожидаемое увеличение общей площади жилых зданий при фактическом расходе тепла на отопление - 18 000 м².

Ожидаемое увеличение общей площади жилых зданий за счет приведения к нормативам удельного потребления тепла на ГВС - 9660 м².

Ожидаемое увеличение общей площади жилых зданий после реконструкции составит 28 000 м².

Общее снижение потребления тепловой энергии на отопление за отопительный период за счет оптимизации режима эксплуатации составит 3803 МВт час.

Снижение годового потребления тепловой энергии на горячее водоснабжение за счет применения энергоэффективного оборудования составит 300 МВт час.

Мероприятия но модернизации внутрирайонных тепловых сетей

Существующая конструкция тепловых вводов позволяет без значительных капиталовложений и реконструкции системы трубопроводов применить ряд современных энергосберегающих технологий.

Рекомендуемые индивидуальные тепловые пункты (ИТП) представляют собой блочную конструкцию, состоящую из блоков теплоснабжения, горячего водоснабжения, вентиляции, учета и регулирования расхода тепловой энергии и холодной воды. Блоки комплектуются современными бесшумными насосами, пластинчатыми теплообменниками и датчиками параметров теплоносителя. ИТП устанавливаются в подвалах зданий и работают в автономном режиме без обслуживающего персонала.

Применение ИТП, кроме обеспечения теплогидравлического режима, индивидуального для каждого здания, дает возможность сохранения циркуляции с использованием теплосодержания воды в течение некоторого времени, обычно достаточного для ликвидации аварийных повреждений внешних сетей.

Следует отметить и другие преимущества применения ИТП.

  • Автоматизация работы ИТП обеспечивает не только экономию тепла, но и за счет учета расхода этого тепла по абонентам позволяет внедрить действенный хозяйственный механизм управления энергосбережением.

  • Эксплуатация ИТП создает предпосылки для внедрения новых форм обслуживания в ЖКХ, таких как, арендный подряд, сервисное обслуживание.

Расчет экономической эффективности проекта

Теплотехнические расчеты свидетельствуют о возможности двукратного увеличения общей площади домов с 28 000 м² до 56 000м² без увеличения общего объема энергопотребления квартала. Это в свою очередь позволяет осуществить реконструкцию домов на базе существующих сетей инженерно-технического обеспечения (канализация, электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение) и получить до 15-20 млн руб. экономии затрат на строительство.

Проектом предусматривается, что жильцам будет предоставлено бесплатно то количество общей жилой площади, которое они занимали до реконструкции. По желанию жильцов им может быть предоставлена дополнительная жилая площадь с оплатой стоимости по рыночному курсу.

Расчет экономической эффективности проекта, осуществляемого без привлечения внешних источников финансирования, свидетельствует о невозможности реализации проекта, т.к. поток доходов имеет отрицательное значение и суммарные убытки составляют 22,2 млн руб.

Убыточность проекта объясняется необходимостью строительства 56 000 м² жилплощади с возможностью свободной реализации лишь 50% квартир. Этого недостаточно для покрытия общих издержек на реконструкцию квартала.

В связи с тем, что проектом реконструкции предусматривается решение ряда социально значимых проблем, возможно участие в проекте администрации города и области с использованием целевого бюджетного финансирования в размере, равном величине общих суммарных убытков проекта - 22,5 млн рублей. В этом случае проект имеет следующие значения показателей экономической эффективности:

  • индекс прибыльности = 1,01;
  • внутренняя норма доходности = 44,1%;
  • чистый дисконтированный доход = 600 тыс.руб.

Оценка риска

Оценка риска неполучения доходов от инвестиций осуществляется при помощи корректировки соответствующих показателей экономической эффективности проекта (прибыль, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности и другие) умножением их па коэффициент инвестиционного риска.

В условиях проекта следует считать, что на инвестиционный риск влияют три основных фактора:

  1. финансовый;
  2. технологический;
  3. социальный.

Коэффициент a(t), формирующий совокупный риск, выражается следующим образом: a(t)=b1⋅b2⋅b3, где b1, b2, b3 - коэффициенты, отражающие финансовый, технологический и социальный факторы риска.

Установленное значение a(t)⋅P(t), где P(t) - показатель экономической эффективности, далее используется вместо P(t) при определении эффективности инвестиционного проекта с учетом риска.

Финансовый риск

К факторам, влияющим на финансовый риск, относятся:

  • изменение цен на энергоэффективное оборудование;
  • изменение цен на энергоресурсы;
  • изменение цен на элементы текущих издержек;
  • изменение условий кредитования;
  • изменение сроков реализации проекта.

Первый фактор финансового риска - изменение цен используемого для реализации проекта энергоэффективного оборудования и монтажных работ. Риск удорожания этих элементов затрат крайне мал, поскольку большая часть планируемого к использованию энергоэффективного оборудования и монтажных работ производится АУЖКХ треста 42 собственными силами.

Другим фактором риска является изменение цен на элементы текущих издержек. Элементы текущих издержек могут подорожать. Однако их удорожание сказывается значительно меньше на показателях экономической эффективности проекта, чем удорожание энергоэффективного оборудования и монтажных работ. Поэтому данный фактор риска является также не существенным.

Одним из решающих факторов, определяющих экономическую эффективность проектов, использующих энергосберегающее оборудование, является изменение цен на энергоресурсы. Особенностью данного проекта является то, что объем экономии энергоресурсов, получаемый в результате внедрения энергоэффективного оборудования, влияет не на возврат кредита, а на объем увеличения жилой площади зданий. То есть увеличение жилой площади осуществляется без строительства дополнительных сетей инженерных коммуникаций и без увеличения объема потребления теплоэнергии и воды. Поэтому данный фактор не увеличивает финансовый риск.

Факторами, которые могут существенно повлиять на увеличение финансового риска, являются изменение условий кредита (проценты по кредиту, срок погашения кредита и отсрочка первых платежей) и сроков реализации проекта. Если условия предоставления кредита можно закрепить в договоре, то гарантировать точность срока реализации проекта достаточно сложно.

Если учесть, что нормальная финансовая обстановка оценивается коэффициентом финансового риска, равным 0,98, то изменение срока реализации проекта даже в 2 раза приведет к изменению коэффициента финансового риска до величины 0,96, в 1,5 раза - 0,97.

Итоговый коэффициент финансового риска b1 принимаем равным 0,9.

Технологический риск

Под технологическим риском понимается возможность срыва реализации проекта из-за нехватки требуемых для его реализации производственных мощностей. Если учесть, что нормальная технологическая обстановка оценивается коэффициентом технологического риска b2, равным 1, при достаточности мощностей, а при недостатке - коэффициентом b2, равным 0,8, то в случае АУЖКХ треста 42 b2=1.

Социально-политический риск

Учитывая региональный характер реализуемого проекта, под социальным фактором риска целесообразно понимать региональный социально-политический риск. Система оценки региональных рисков приведена в таблице.

Система оценки региональных социально-политических риской
Социально-политические факторыфактор = 0фактор = 1
Угроза стабильности региона извнеотсутствуетвысокая
Стабильность администрации регионабез измененийпод угрозой смены
Влияние нелегальной оппозициине существуетугроза переворота
Социальная стабильностьстабильностькрайняя напряженность
Отношение работодателей и рабочей силысотрудничествочастые забастовки
Уровень безработицыотсутствуетпревышает 25%
Распределение совокупного дохода в регионеравномерноеярко выраженное расслоение общества
Отношение администрации к внешним инвестициямстимулирование и гарантиижесткие ограничения
Вмешательство администрации в экономикуминимальноепостоянное и определяющее
Государственная и муниципальная собственностьочень ограниченнаяпреобладающая
Конфликты с федеральными властямине возникаютчастые конфлик1м

Для получения более достоверной и адекватной оценки риски разбиваются на группы приоритетов и оцениваются в интервале от 0 до 1. При этом, значение 0 соответствует максимально позитивной оценке, а значение 1 - максимально негативной.

В первую группу приоритета включаются риски:

  • угроза стабильности региона извне;
  • социальная стабильность;
  • распределение совокупного дохода в регионе.

Во вторую группу приоритета включаются риски:

  • стабильность администрации региона;
  • влияние нелегальной оппозиции;
  • вмешательство администрации в экономику;
  • государственная и муниципальная собственность
  • отношение администрации к внешним инвестиции.

В третью группу приоритета включаются риски:

  • отношения работодателей и рабочей силы;
  • уровень безработицы;
  • конфликты с федеральными властями.

При величине f=2, где f - величина, определяющая, во сколько раз первый приоритет весомее последнего, вес групп приоритетов (Wi) получит следующие значения:

расчёт приоритетов рисков

Вес риска l-й группы приоритета: Wi(1)=W1/3=14,8%
Вес риска 2-й группы приоритета: Wi(2)=W2/5=6,66%
Вес риска 3-й группы приоритета: Wi(3)=W3/3=7,4%

Значение риска определится так:

расчёт значения риска

Вероятность наступления риска определяется по следующей системе оценок:

  • 0.00 - риск рассматривается как несуществующий;
  • 0.25 - риск скорее всего не реализуется;
  • 0.50 - о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;
  • 0.75 - риск скорее всего появится;
  • 1.00 - риск наверняка реализуется.

R3=0.148⋅0+0.0666⋅0+0.0666⋅0.25+0.148⋅0+0.074⋅0.25+0.074⋅0+0.148⋅0.25+0.0666⋅0+0.0666⋅0+0.0666⋅0.25+0.074⋅0 = 0.0888
bЗ = 1-R3 = 1-0.0888 = 0.9112.
Таким образом, коэффициент социально-политического риска равен 0.911.

Коэффициент инвестиционного риска:
а = b1⋅b2⋅b3 = 0.970⋅1.000⋅0.911 = 0.884.

Таким образом, вероятное отклонение показателей экономической эффективности проекта может составлять от 0% до 11,6% от расчетных величин. Коэффициент инвестиционного риска свидетельствует о высокой устойчивости проекта к воздействию вышеперечисленных внешних факторов (при реализации большинства проектов отклонение экономических показателей от расчетных величин составляет 15-25%).

Расчет экономической эффективности проекта реконструкции квартала жилых домов при условии бюджетного финансирования в размере 22,5 миллионов рублей (16% от общей стоимости проекта) свидетельствует о возможности осуществления проекта. При этом удается решить ряд социальных и технических проблем:

  1. При осуществлении реконструкции квартала предполагается использовать ряд энергоэффективных технологий, что позволит:
    • вдвое сократить бюджетные дотации на оплату энергоресурсов в вышеуказанном поселке (в расчете на 1м² жилой площади);
    • не увеличивать общее энергопотребление квартала при двукратном увеличении жилой площади. Кроме того, ввод дополнительного жилья без увеличения энергопотребления позволит избежать ухудшения экологической обстановки в городе (нет необходимости сжигать газ и уголь для производства энергоресурсов);
    • существенно сократить платежи каждого конкретного жильца за потребленные энергоресурсы благодаря установке точной контрольно-измерительной и регулирующей аппаратуры.

  2. Бесплатно обеспечить людей, живущих в ветхих и аварийных домах, современным жильем (той же площади), отвечающим всем санитарным нормам.

  3. Существенно повысить комфортность проживания населения за счет переселения из квартир преимущественно коридорного типа (без туалета и ванны) в квартиры улучшенной планировки.

  4. Обеспечить жильцов, желающих улучшить свои жилищные условия, дополнительной жилой площадью при условии оплаты по рыночной стоимости.

  5. Дополнительно возвести достаточно большое количество жилья, которое может быть реализовано всем желающим по рыночному курсу.

  6. Строительство домов поселка из кирпича позволит достичь следующих преимуществ по сравнению с аналогичными крупнопанельными железобетонными домами:
    • повышенной звуке- и теплоизоляции благодаря тройному остеклению и толщине наружных стен до 780 мм;
    • повышенной комфортности проживания благодаря значительному превышению экологичности кирпича по сравнению с железобетонными изделиями;
    • срок службы кирпичных зданий в 2-3 раза превышает срок службы аналогичных железобетонных зданий.

  7. Вновь возводимые дома предполагается оснащать металлическими дверями и домофонами, что позволит достичь следующих преимуществ:
    • снижения степени загрязнения и сохранения эстетичного вида подъездов благодаря исключению доступа посторонних лиц;
    • снижения в домах уровня таких правонарушений, как квартирные кражи, хулиганское поведение в подъездах (преимущественно подростков), разбойные нападения в подъездах и т.д.;
    • снижения затрат на текущий ремонт зданий (ремонт подъездных дверей, перил и оконных рам, замена разбитых стекол, побелка и покраска подъездов, ремонт электрических распределительных щитков и квартирных электросчетчиков и т.д.) благодаря исключению доступа посторонних лиц.

  8. Двукратное увеличение общей жилой площади поселка без увеличения общего объема энергопотребления благодаря энергосберегающим мероприятиям позволяет получить косвенный эффект от реализации проекта до 15-20 миллионов рублей за счет экономии затрат на строительство инженерных коммуникационных сетей.

  9. Целевое бюджетное финансирование в размере 22,5 миллионов рублей позволит реализовать проект реконструкции квартала из 28 жилых домов и ввести в эксплуатацию 56 000 м² жилой площади общей стоимостью 140 миллионов рублей. Половина общей площади подлежит свободной реализации на рынке, а вторая половина (в размере 28 000 м²) будет бесплатно передана жильцам, проживавшим в домах квартала до реконструкции. Таким образом, целевое бюджетное финансирование в размере 22,5 миллионов рублей позволит обеспечить людей, проживающих в ветхих домах, 28 000 м² новой жилплощади.

В связи со значительным моральным и физическим износом большей части жилого фонда России проблема реконструкции старого жилья обостряется. Реализация данного проекта позволит на практике отработать все этапы комплексной реконструкции жилых домов, выработавших свой ресурс, и распространить передовой опыт на Челябинскую область и другие регионы России.






Дополнительно по теме: